Le Permis de Louer : Un Dispositif pour l’Habitat Décent
Ce dispositif, encore peu connu mais qui concerne plus de 500 communes en 2024 est issu de la loi Alur qui vise à lutter contre le logement indigne, les passoires énergétiques et les marchands de sommeil. Il permet aux communes d’appliquer des mesures de contrôle des biens mis en location. Tout bailleur dont le logement se trouve dans un secteur concerné par le permis de louer doit, selon les communes, soit faire une déclaration préalable à la mise en location, soit demander une autorisation de mise en location, On vous dit tout.
1. Qu’est-ce que le permis de louer ?
La mise en place du dispositif découle d’un décret de la loi Alur de décembre 2016. Dans les secteurs géographiques où il est appliqué, l’obtention d’un permis de louer est obligatoire pour mettre en location un logement via un contrat de bail d’habitation à titre de résidence principale.
Objectifs du dispositif :
Permettre un contrôle des logements qui ne respectent pas les critères de décence des logements avant leur mise en location, garantir des logements salubres et présentent un danger pour la santé et la sécurité des occupants.
Il existe deux formes de permis de louer :
- La déclaration de mise en location Le propriétaire d’un logement situé dans une zone concernée par ce dispositif doit, dans un délai de 15 jours à compter de la signature du bail, déclarer cette nouvelle location.
- La demande d’autorisation préalable de mise en location Le propriétaire d’un logement situé dans une zone concernée par ce dispositif doit faire cette demande en cas de première location ou à chaque changement de locataire. Aucun bail ne peut être signé tant que l’administration n’a pas autorisé la mise en location, ou accordé une autorisation tacite.
2. Cadre Réglementaire
2.1 Base juridique
- Loi ALUR : Dispositif issu de la loi ALUR n°2014-366 du 24 Mars 2014 (articles 92 et 93) et conforté par la loi ELAN n°2018-1021 du 23 Novembre 2018 (article 188)
- Mise en place effective par délibération des collectivités locales.
2.2 Liste des communes concernées par le permis de louer
Il n’existe actuellement aucune liste officielle complète répertoriant toutes les communes françaises soumises à la déclaration ou à l’autorisation de louer. En effet, ces décisions relèvent de la compétence des communes et non de l’État. De plus, l’obligation de permis de louer peut ne s’appliquer qu’à certains quartiers spécifiques d’une commune.
Il est donc essentiel de vérifier systématiquement les exigences locales avant de mettre un bien en location. Pour ce faire, il est recommandé de contacter directement la mairie de la commune concernée ou de s’adresser à l’ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement) du département.
Cependant, les critères de délimitation des zones sont : secteurs dégradés, forte proportion de logements indignes, enjeux de requalification urbaine.
3. Procédures et Démarches
3.1 Documents nécessaires :
- Afin d’obtenir le permis de louer, il convient de remplir un des deux formulaires CERFA disponibles en ligne :
En cas de déclaration préalable : dans les 15 jours de la signature du contrat de location, le bailleur devra remplir le formulaire CERFA 15651*01 pour la déclaration de mise en location d’un logement.
En cas d’autorisation préalable : préalablement à la signature du contrat de location, le bailleur devra demander l’autorisation à l’autorité compétente via un formulaire CERFA 15652*01 pour la demande d’autorisation préalable de mise en location de logement.
- DDT complet :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
- Une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
- L’état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
- L’état de l’installation intérieure du gaz, si l’installation a plus de 15 ans ;
- L’état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…).
- Mesurage Loi Boutin avec croquis.
- Projet de bail
- Plan du logement
- Acte de propriété
- Dossier photos.
3.2 Délai pour la déclaration de mise en location
Dans la semaine suivant le dépôt de votre dossier complet, vous recevrez une copie de votre déclaration accompagnée d’un récépissé indiquant la date de dépôt. À partir de ce moment, vous êtes en règle pour louer.
En cas de dossier incomplet, l’accusé de réception précisera les informations manquantes, qui devront être fournies dans un délai maximum d’un mois. Si ce délai n’est pas respecté, vous devrez recommencer la procédure depuis le début.
3.3 Délai pour l’autorisation préalable de mise en location
Après avoir transmis le formulaire complet, vous recevrez soit un accord exprès dans un délai d’un mois, soit, en l’absence de réponse dans ce même délai, un accord tacite. Cette autorisation devra être jointe au bail.
Si l’autorité administrative refuse votre demande, le refus devra être expressément motivé, avec une explication détaillant les travaux ou aménagements nécessaires pour rendre le logement éligible à la location.
4. Critères d’Évaluation
4.1 Conditions techniques
- État du logement : conformité aux normes de décence, sécurité, salubrité
- Performance énergétique : atteinte de seuils minimaux de performance : 1er janvier 2025 : G ; 1er janvier 2028 : F ; 1er janvier 2034 : E .
- Équipements obligatoires : détecteurs de fumée, installations électriques, ventilation fonctionnelle, etc.
4.2 Points de contrôle
L’état des installations de gaz, d’électricité et de ventilation du logement • L’absence d’humidité et de traces de moisissures • L’absence de risques de chute de personnes (absence de garde corps, rampes instables…)
5. Implications pour les Propriétaires
5.1 Obligations
- Démarches administratives : obtention du permis, renouvellement périodique
- Délais à respecter :
Un particulier souhaitant louer un logement situé dans une zone soumise à l’autorisation préalable de mise en location doit impérativement déposer une demande d’autorisation avant de signer le bail et attendre son approbation.
Le particulier qui met en location un logement situé dans une zone soumise à déclaration de mise en location le déclare, dans un délai de quinze jours suivant la conclusion du contrat de location.
5.2 Combien de temps est valable le permis de louer ?
Qu’il s’agisse de l’autorisation préalable ou de la déclaration de mise en location, le permis de louer n’est valable que pour une location ! La démarche doit être effectuée à chaque nouveau bail signé avec un nouveau locataire. En revanche, il n’est pas nécessaire de refaire la démarche pour un simple avenant au bail, par exemple si vous convenez du remplacement de l’un des colocataires en cours de bail.
5.3 Sanctions possibles
- Types d’infractions : non-obtention du permis, non-respect des normes
- Montant des amendes : pouvant aller jusqu’à 5 000 € par logement
- Procédures de recours : possibilité de contester les décisions
6. Impact sur les Locataires
6.1 Droits et garanties
- Protection contre l’habitat indigne : le permis de louer garantit des logements décents
- Recours possibles : droit de signaler les problèmes aux autorités
- Information disponible : publication des listes de logements agréés
6.2 Effets sur la location
- Validation du bail : sans permis de louer, vous ne pouvez pas signer le bail.
- Conséquences en cas de non-respect : nullité du bail, interdiction de mise en location.
- Démarches spécifiques : informations à fournir, visites de contrôle, etc.
Bilan du dispositif
En conclusion, le permis de louer est un dispositif essentiel pour garantir la qualité des logements mis sur le marché locatif et lutter contre l’habitat indigne. De plus, il impose aux bailleurs de se conformer à des normes réglementaires avant toute mise en location, contribuant ainsi à la sécurité et au confort des locataires. Pour éviter toute démarche inutile ou retard, il est crucial de se renseigner auprès des autorités compétentes et de respecter les délais imposés. Par ailleurs, en agissant de manière proactive, les propriétaires assurent non seulement la conformité de leur bien, mais participent également à l’amélioration globale du parc locatif.
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