Vente et Achat : Le Guide Ultime des Biens non Soumis au DPE

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est sur toutes les lèvres. Devenu un pilier de la transaction immobilière, sa note peut faire ou défaire une vente. Pourtant, un pan entier du parc immobilier français échappe à cette règle. Ce sont les biens non soumis au DPE.

Que vous soyez propriétaire sur le point de vendre ou acquéreur en pleine recherche, comprendre cette niche juridique est un avantage stratégique. Quels sont précisément ces biens ? Quelles sont les implications d’une telle exemption pour votre projet ? Cet article est votre boussole pour naviguer avec expertise dans le monde des biens dispensés de DPE.

Le DPE : un diagnostic devenu incontournable… mais pas universel

Depuis sa réforme en 2021, le DPE n’est plus une simple formalité informative. Il est devenu « opposable », ce qui signifie que l’acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur en cas d’informations erronées. Il influence le prix, conditionne l’accès à certaines aides à la rénovation et, pour les plus mauvaises notes (étiquettes F et G, les « passoires thermiques »), il entraîne des contraintes de plus en plus fortes (gel des loyers, interdiction de location à terme).

C’est dans ce contexte ultra-réglementé que subsistent des exceptions. Le Code de la construction et de l’habitation, dans son article R.126-15, dresse une liste précise et limitative des constructions qui ne sont pas concernées. Analysons-les en détail.

La liste officielle et exhaustive des biens non soumis au DPE

Seuls les biens entrant dans l’une des catégories suivantes peuvent légalement être vendus ou loués sans DPE. Toute autre justification relève de l’interprétation abusive.

1. Les bâtiments sans aucun système de chauffage fixe

C’est le cas d’exemption le plus courant. Un bien est considéré comme non soumis au DPE s’il est totalement dépourvu de système de chauffage. Attention, la notion est stricte :

• Une cheminée à foyer ouvert est tolérée.
• La présence de simples prises électriques ne rend pas le DPE obligatoire (un radiateur d’appoint mobile n’est pas un système fixe).
• En revanche, la présence d’un ballon d’eau chaude électrique (cumulus) est considérée comme un équipement de production d’énergie. Dans ce cas, un DPE est généralement requis, même en l’absence de radiateurs.

2. Les constructions provisoires

Cette catégorie vise les bâtiments dont la durée d’utilisation prévue est de deux ans au maximum. On y trouve typiquement :

• Les maisons témoins installées sur les terrains des promoteurs.
• Les pavillons d’exposition lors de foires ou de salons.
• Les bungalows de chantier.

3. Les bâtiments indépendants de moins de 50 m²

Un bâtiment est exempté de DPE s’il remplit deux conditions cumulatives :

• Il doit être indépendant, c’est-à-dire ne pas être accolé à un autre bâtiment (sauf cas très spécifiques).
• Sa surface de plancher doit être inférieure à 50 m².

Cette exception concerne souvent des petites maisons individuelles, des chalets de vacances, des ateliers d’artiste au fond d’un jardin ou de grandes dépendances non attenantes. Un appartement de 30 m² dans un immeuble en copropriété, lui, reste soumis au DPE.

4. Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel

Les bâtiments professionnels sont, en grande majorité, des biens non soumis au DPE. Cela inclut :

• Les hangars agricoles, les étables, les granges.
• Les ateliers d’artisans.
• Les usines et entrepôts.

La condition est que ces lieux ne demandent qu’une faible quantité d’énergie pour le chauffage ou l’eau chaude sanitaire et qu’ils ne comportent aucune partie dédiée à l’habitation (comme un logement de fonction).

5. Les lieux de culte

En raison de leur architecture, de leur volume et de leur usage spécifique, les églises, temples, mosquées, synagogues et autres édifices religieux sont exemptés de DPE.

6. Les monuments historiques classés ou inscrits

Afin de préserver leur intégrité architecturale et historique, les monuments faisant l’objet d’un classement ou d’une inscription à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ne sont pas soumis au DPE. Les contraintes d’une rénovation énergétique seraient souvent incompatibles avec les règles de conservation du patrimoine.

7. Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou dont la température normale est inférieure ou égale à 12°C

Cette catégorie spécifique concerne principalement des locaux de stockage ou des entrepôts frigorifiques où le maintien d’une basse température est une condition de l’activité.

Il est impératif de noter que la mention « Bien non soumis au DPE » sur une annonce doit être justifiée par l’une de ces raisons légales.

Vendre un bien non soumis au DPE : une stratégie à double tranchant

Pour un propriétaire vendeur, cette exemption peut sembler être une aubaine. Mais la réalité est plus nuancée.

Les avantages perçus :

• Économie directe : Pas de frais de diagnostic à avancer (entre 100 € et 250 € en moyenne).
• Processus simplifié : Une démarche administrative en moins à gérer.
• Pas de « mauvaise note » : Vous évitez le risque de voir votre bien stigmatisé par une étiquette F ou G, qui peut faire fuir des acheteurs et servir de levier de négociation agressive.

Les devoirs et les risques :

• Obligation de transparence : Vous devez informer l’acquéreur de l’absence de DPE et, plus important encore, de la raison légale de cette exemption. Cette mention doit figurer dans l’annonce et sera rappelée par le notaire.
• Pas de dissimulation : L’exemption ne vous dédouane pas de votre obligation de bonne foi. Si l’acquéreur vous interroge sur le confort en hiver ou les modes de chauffage possibles, vous devez répondre honnêtement.
• Responsabilité engagée : Si vous déclarez à tort qu’il s’agit d’un bien non soumis au DPE, l’acquéreur peut se retourner contre vous après la vente pour vice caché ou dol, et demander l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts.

Acheter un bien non soumis au DPE : l’art de déceler l’opportunité

Pour un acheteur, un bien sans DPE est une feuille blanche. Il peut cacher le meilleur comme le pire.

Le potentiel d’une bonne affaire :

• Levier de négociation : L’incertitude est votre meilleur argument. Face à l’absence de données sur la performance énergétique, vous êtes en position de force pour négocier le prix, en arguant des coûts potentiels de travaux futurs.
• Moins de concurrence : De nombreux acheteurs, conditionnés par l’importance du DPE, écartent systématiquement ces biens. C’est une chance de visiter et de faire une offre sur un bien moins convoité.

Les points de vigilance absolus :

• Le budget travaux : L’absence de chauffage ou une structure ancienne peut cacher une véritable « passoire thermique ». Le coût d’une isolation complète (toiture, murs, sol) et de l’installation d’un système de chauffage performant peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros. Faites estimer ces travaux par des artisans AVANT de signer.
• Les futures factures d’énergie : Sans DPE, impossible d’anticiper le coût de fonctionnement annuel du bien. Essayez de modéliser une consommation future en fonction des travaux que vous envisagez.
• L’accès au crédit : Les banques sont de plus en plus attentives à la qualité énergétique des biens. Un projet d’achat d’un bien non soumis au DPE nécessitant de lourds travaux peut les rendre plus frileuses. Préparez un dossier solide incluant des devis détaillés.
• Le potentiel de revente : La réglementation se durcit d’année en année. Un bien acheté sans DPE aujourd’hui pourrait y être soumis demain (par exemple, si vous installez un chauffage). Anticipez la nécessité d’atteindre une performance correcte pour ne pas être pénalisé lors de sa future revente.

FAQ : Questions fréquentes sur les biens non soumis au DPE

Une grange ou une dépendance est-elle soumise au DPE ? Cela dépend. Si la grange est indépendante du corps de ferme principal et à usage de stockage (agricole), elle n’est pas soumise au DPE. Si vous la transformez en habitation, le DPE deviendra obligatoire au moment de la déclaration d’achèvement des travaux.

Le DPE est-il obligatoire pour une maison de vacances ? Si la maison est indépendante et fait moins de 50 m², elle n’est pas soumise au DPE. Si elle fait plus de 50 m², elle y est soumise, même pour un usage saisonnier. L’exemption pour « usage de moins de 4 mois par an » est souvent mal interprétée et concerne des cas très spécifiques de location saisonnière.

Que faire si un vendeur prétend que son bien n’est pas soumis au DPE à tort ? Restez prudent. Demandez-lui sur quel critère légal il se base. En cas de doute, consultez votre notaire ou un diagnostiqueur certifié. Une annonce mentionnant « non soumis au DPE » pour un appartement classique de 60 m² est un signal d’alerte immédiat.

Conclusion : une exception qui impose la plus grande vigilance

Les biens non soumis au DPE représentent un marché à part, avec ses codes et ses opportunités. Pour le vendeur, l’exemption est une facilité administrative, mais elle ne doit jamais servir à masquer la réalité thermique d’un bien. Pour l’acheteur, c’est une porte d’entrée vers des biens atypiques et un potentiel de négociation, à condition de budgétiser avec une extrême rigueur les travaux de rénovation énergétique.

Dans tous les cas, le maître-mot est la vérification. Le rôle du notaire est ici plus que jamais central pour s’assurer que l’exemption est légitime et que les deux parties signent en parfaite connaissance de cause. Car dans un monde immobilier qui a fait de la performance énergétique son nouveau Graal, l’absence d’information est un risque qui doit être parfaitement mesuré.