Immobilier & DPE : comment éviter de se retrouver avec une passoire thermique ?
Interdiction de Location
Avec les nouvelles réglementations sur la performance énergétique, acheter un bien pour le louer est devenu un véritable défi. Car un logement mal classé au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) peut vite se transformer en passoire thermique, rendant la location difficile voire impossible. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location, suivis des F en 2028 et des E en 2034.
Toutefois, comment éviter d’investir dans un bien énergivore ? Quels critères faut-il analyser avant d’acheter ? Quelles sont les solutions pour améliorer un DPE défavorable ? Lisez la suite car on vous explique tout !
1. Qu’est-ce qu’une passoire thermique en investissement locatif ?
Une passoire thermique désigne un logement classé F ou G au DPE, c’est-à-dire un bien très énergivore, souvent mal isolé, avec un système de chauffage obsolète et de fortes déperditions thermiques.
Pourquoi c’est un problème pour les investisseurs ?
✅ Interdiction de location progressive : Car dès 2025, les logements G ne pourront plus être loués.
✅ Décote à la revente : En raison de sa note, un bien peut perdre 10 à 20 % de sa valeur.
✅ Refus de prêt immobilier : Certaines banques limitent l’octroi de crédits car ces biens sont peu rentables.
✅ Factures énergétiques élevées : Une mauvaise isolation augmente les charges des locataires.
✅ Difficulté à trouver un locataire : Les occupants privilégient les logements économes en énergie.
2. Comment éviter d’investir dans une passoire thermique ?
Avant d’acheter un bien à louer, certaines vérifications sont essentielles car ils permettent d’éviter une mauvaise surprise.
2.1 Vérifier le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour ne pas se retrouver avec Une Passoire thermique :
Le DPE est obligatoire pour toute vente immobilière. Si bien que lors d’une visite, demandez toujours ce document et prêtez attention à ces points :
📌 Classe énergétique : Privilégiez les logements classés A à D en raison de leurs rentabilités.
📌 Date du DPE : Toutefois s’il date d’avant 2021, la méthode de calcul a changé, si bien que le classement peut être moins fiable.
📌 Consommation énergétique estimée : Plus elle est élevée, plus les charges locatives seront lourdes.
2.2 Évaluer la qualité de l’isolation
Un bien mal isolé est quasiment impossible à rentabiliser sans travaux. Si bien que lors de la visite, vérifiez :
✅ Les murs : Isolation intérieure ou extérieure ? Présence de ponts thermiques ?
✅ Les fenêtres : Simple, double ou triple vitrage ? Matériaux utilisés ?
✅ La toiture : Une isolation des combles est indispensable (30 % des pertes de chaleur passent par le toit).
✅ Le sol : Un plancher mal isolé peut causer 10 % de pertes thermiques.
2.3 Analyser le système de chauffage et de ventilation
Un chauffage obsolète est souvent synonyme de DPE catastrophique. En raison de cela, privilégiez :
🔥 Pompes à chaleur : Faible consommation, haute efficacité.
🔥 Chaudières à condensation : Solution économique et performante.
🔥 Poêles à granulés : Bon complément car il optimise la consommation énergétique.
💡 Pensez aussi à la ventilation ! Une VMC double flux améliore la performance énergétique et évite l’humidité.
2.4 DPE et Passoire thermique : Vérifier les possibilités d’aides à la rénovation
Si un bien vous intéresse mais présente des faiblesses énergétiques, estimez le coût des travaux et les aides disponibles :
💶 MaPrimeRénov’ : Jusqu’à 10 000 € pour l’isolation et le chauffage.
💶 Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : Réductions sur certains équipements.
💶 Éco-PTZ : Prêt sans intérêts pour financer des travaux énergétiques.
📌 Conseil : Avant d’acheter, faites un audit énergétique car cela évalue précisément les travaux à prévoir. Si bien que vous évitez d’être classé « Passoire thermique » en améliorant votre DPE
3. améliorer votre DPE car votre bien rentable ?
Si vous possédez déjà un bien classé F ou G, il est urgent d’agir car la réglementation va le rende impossible à louer !
3.1 Réaliser un audit énergétique
Un professionnel identifiera les points faibles et les travaux prioritaires à réaliser pour améliorer la note DPE.
3.2 DPE et Passoire thermique : Prioriser les travaux les plus efficaces
✅ Isolation des combles et des murs : Jusqu’à 40 % de gain thermique.
✅ Remplacement des fenêtres : Réduction des déperditions de chaleur et du bruit.
✅ Changement du chauffage : Pompes à chaleur, chaudières à condensation, poêles à granulés.
✅ Installation d’un thermostat connecté : Optimisation de la consommation énergétique.
💡 Objectif : Remonter au moins en D car cela évitera l’interdiction de location future.
3.3 Anticiper les nouvelles réglementations
📌 2025 : Interdiction de location des logements classés G.
📌 2028 : Interdiction des logements classés F.
📌 2034 : Interdiction des logements classés E.
Ne rien faire signifie perdre en rentabilité, si bien que vous prenez un risque financier important.
4. Investissement locatif et passoires thermiques : ce qu’il faut retenir
✔️ Avant d’acheter : Vérifiez le DPE, l’isolation et le chauffage.
✔️ Si le bien est énergivore : Calculez le coût des rénovations et les aides financières disponibles.
✔️ Si vous possédez déjà un logement mal classé : Agissez dès maintenant pour améliorer votre DPE avant 2025.
💡 Car un bien avec un bon DPE est plus attractif, plus rentable et sécurisé pour l’avenir !
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